Строительство жилья в Украине практически заморожено. Даже в Киеве, по данным компании Ukrainian Development Partners, приостановлено строительство более чем на 50% объектах жилой недвижимости. Строительство 30% новостроек ведется либо медленно, либо периодически останавливается. Почти каждый киевский застройщик нарушает сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Этому отчасти способствует и закон Украины №2504, который внес изменения в закон №800 от 25.12.2008 г., что вводил мораторий на расторжение частными инвесторами договоров покупки квартир в строящихся домах. Запрет на расторжение новым законом продлен до 2013 года. Что же делать частным инвесторам в этом случае, и что делать людям, если застройщик через некоторое время объявит себя банкротом? Как подстраховаться и можно ли будет вернуть вложенные в новострой деньги? Это «Багнет» и пытался узнать у юристов, специализирующихся на рынке недвижимости.

Как и предполагалось, все эксперты в один голос заявляют, что 100%-ной надежности и гарантии для частных инвесторов, купивших квартиры в новостройках, нет. Что риски заложены во всех схемах покупки жилья на первичном рынке недвижимости.

Покупка квартир через целевые облигации

Суть этой схемы заключается в том, что строительная компания выпускает ценные бумаги и реализовывает их, привлекая, таким образом, деньги на стройку. Во время строительства в идеале стоимость облигаций должна изменяться синхронно с ценой квадратного метра. После того, как дом построен, облигации погашаются, а купившие их люди становятся собственниками квартир. Однако, как отметили нам юристы, облигации не дают 100%-й гарантии приобретения полноценного объекта недвижимости. Если строительная компания объявит о своем банкротстве, владельцы ценных бумаг смогут рассчитывать на получение только части суммы, которая эквивалентна номинальной цене облигаций. В этом случае претендовать на квартиру в новострое собственники облигаций не смогут. Инвесторы, купившие облигации, могут оказаться перед фактом, что квартиры, на которые они претендуют, уже проданы нескольким лицам. Как отмечают юристы, застройщики часто используют продажу жилья через облигации для прикрытия своих теневых схем: по уходу от налогообложения или для строительной аферы по типу «Элиты-Центра».

Приобретение жилья по договору паевого участия

Напомним, суть такой покупки недвижимости на «первичке» заключается в том, что люди объединяются для строительства дома, а строительная компания действует от имени этих людей-пайщиков. В идеале, обе стороны несут ответственность по своим обязательствам, а прибыль от такого сотрудничества распределяется пропорционально внесенному вкладу. Однако пропорциональность касается не только вкладов: если компания-застройщик обанкротилась или понесла убытки, финансовые потери понесут соответственно и пайщики. А вернуть свои средства назад пайщикам будет практически невозможно, отмечают опрошенные нами юристы.

Внесение средств через фонд финансирования строительства

ФФС – финансовая или общественная организация, которая распоряжается деньгами людей, желающих купить квартиру на «первичке». Привлеченные средства от населения эта компания передает застройщику. В идеале эта компания должна следить за тем, куда идут деньги и используются ли они застройщиком по назначению. Если во время строительства возникают трудности (застройщик меняет технические параметры дома, если цена квадратного метра растет слишком быстро, а люди, которые платят в рассрочку, терпят убытки или если, например, сроки сдачи в эксплуатацию жилья затягиваются более чем на один месяц), ФФС должен заставлять застройщика исполнять все обязательства в том числе и через обращение в суд. Однако на практике зачастую ФФС являются аффилированными структурами строительных компаний, и поэтому при возникновении проблем будут затягивать с исполнением обязательства строительной компании. В этом случае ответственность ФФС перед вкладчиками практически равна нулю – крайняя в этой ситуации будет строительная компания. Деньги у нее отсудить будет очень сложно. В лучшем случае вкладчики могут рассчитывать на реализацию уже построенного жилья и на распределение средств между участниками ФФС. Однако, как отметили нам юристы, в договорах есть множество механизмов по неисполнению ФФС и застройщиками обязательств перед людьми. А механизмы защиты для людей – минимальны или вообще отсутствуют. Тем не менее, Верховная Рада Украины еще летом приняла изменения к закону Украины №978-IV от 19.06.2003 г., защищающие людей от действий ФФС. Там уже прописаны механизмы, которые дают луч надежды инвесторам либо вернуть свои деньги, либо заставить застройщика выполнить свои обязательства.

Покупка недвижимости через договор инвестирования

Самой большой проблемой для людей, заключающих такие договора в том, что, во-первых, его предлагают как застройщики, так и компании, действующие посредством тех же самых ФСС. А  во-вторых, предметом договора выступает не объект недвижимости (квартира в новострое), а сам процесс: застройщик обязуется взамен внесенных денег инвестором возвести недвижимость и передать ее покупателю. Однако в случае форс-мажора закон Украины «О защите прав потребителей» инвестора реально не защищает, отмечают юристы. Чтобы отсуживать у застройщика (или посредника) деньги или исполнение обязательств, юристы советуют трансформировать договор об инвестировании в договор купли-продажи с отложенным сроком получения товара (объекта недвижимости). Только таким образом инвестор может выступать в роли потребителя и требовать свое жилье в срок, либо возврата денег и штрафных санкций.

Покупка квартир у небольших частных компаний

На протяжении последнего года в Киеве стали появляться мелкие компании, которые строят жилье эконом-класса на окраинах города по цене на 25-30% ниже среднерыночной. По обещаниям застройщиков сроки сдачи жилья – максимально сжатые. При этом, как отмечают юристы, как правило, земля под строительство принадлежит директору такой компании, то есть частному лицу. Однако частное лицо, согласно законодательству, не вправе строить дом выше, чем в 3 этажа. Если инвестор купил квартиру на 4 этаже такого дома, то это не дает права стать владельцем жилого помещения (или его части). Кроме того, инвесторам следует приготовиться к тому, что застройщик просто построит коробку, отделает квартиры изнутри, но городские коммунальные службы не будут брать на баланс такой дом из-за нарушения требований к строительству. Поэтому проводка коммуникаций и все расходы по эксплуатации дома (текущий ремонт, вывоз мусора и т.д.) придется нести инвесторам. Строительная же компания по договору всячески себя ограждает от ответственности или прописывает все двузначно, чтобы даже в судебном порядке не понести никакой ответственности перед инвестором.

Юристы отмечают, если же хоть на один день строительные компании или посредники не выполняют условий договоров, необходимо немедленно обращаться за юридической помощью и бить тревогу. Иначе свою квартиру можно ждать еще энное количество лет, а вложенные деньги можно безвозвратно потерять. Тем же людям, которые еще не успели купить квартиры на «первичке» по схемам рассрочки, юристы советуют очень тщательно изучать условия договоров, консультироваться у независимых юристов и страховаться.

Дмитрий Дубенский