В эпоху финансово-экономического кризиса больше других, наверное, пострадал рынок недвижимости. А с ним пострадали многие тысячи наших сограждан, потерявшие в одночасье не только надежду на быстрое вселение в свои собственные квартиры, но и, в ряде случаев, жизненные перспективы.

О том, чего ждать от рынка жилой недвижимости в ближайшие полгода, корреспондент «Багнета» беседовал с президентом Союза специалистов по недвижимости Украины Александром Николаевичем Рубановым.

 - Александр Николаевич, как финансово-экономический кризис повлиял на разные сегменты рынка недвижимости: квартиры, загородное жилье, земля?

 - Секторная динамика в кризисный период очень сложна и поддается детальному описанию только математическим языком. Если в общих чертах: в жилом сегменте было зафиксировано «дно» в марте 2009 года, снижение от максимума до дна – 48%, потом был отскок - в течение 3-х месяцев индекс средней стоимости жилья вырос на 10% (относительно «дна»). Потом было стагнационное (очень медленное) снижение, которое на сегодняшний день составляет около -2% относительно точки максимума локального «отскока». Таким образом, в настоящий момент в жилом сегменте наблюдается уровень цен, который на 44% ниже максимума, зафиксированного в 2008 году.

Это - динамика в долларах. В гривнах же - совсем другая динамика, если кратко – в гривнах недвижимость подешевела всего на 8%, хотя локальные колебания в кризисный период показывали снижение до 15% (май 2009 года).

В структуре жилого индекса динамика также неоднородна. Первыми достигли дна и показали отскок квартиры эконом-класса. Элитное жилье и центр начали снижение более медленно, однако продолжили его и после марта 2009 года. Центр продолжает снижаться и сегодня, хотя осенью наблюдался небольшой отскок. В итоге с начала кризиса центр опустился на 46%, а периферия - на 43%. Аналогичный разброс наблюдается между социальным и элитным жильем, хотя в элитном сегменте ликвидность значительно ниже, реальное уторговывание больше, поэтому фактический разброс может быть еще выше.

- Какова сейчас цена квадратного метра на вторичном рынке жилья столицы?

 - Мы не отслеживаем среднюю цену предложения – бессмысленное занятие. Если я желаю продать гостинку за миллион и дал соответствующее объявление, разве важна эта информация для анализа? Используя методы математической статистики, мы определяем индекс стоимости – тот уровень, где с наибольшей вероятностью совершаются сделки. Скоро будет системная информация и о реальных сделках.

На сегодняшний день средний индекс жилья в Киеве - $1975/кв.м. Мы не считаем среднее по районам. Извините, но это снова бессмысленное занятие. Шевченковский район начинается на Майдане и заканчивается на Нивках – на окраине города, Подольский начинается на Подоле и заканчивается на Виноградаре и т.д. Полная чушь считать среднее по районам. Мы анализируем 64 массива города, 9 типов жилья различной комнатности и берем от них среднее по таблице из 2500 значений – это и есть индекс.

Приведу данные обзора:

Индексы цен по типам квартир и домов

Индексы цен по жилмассивам:

Индексы цен по территориальным зонам

 - Будет ли вторая волна падения цен?

 - Будет ли новое ценовое дно – вопрос риторический. Скорее всего, будет, но мы уже не будем его ощущать как дно. Цены стабильны уже более 9 месяцев, снижения нет уже больше года. Рынок будет удерживать этот уровень цен, поэтому если снижение и будет, то очень медленное. Иной вариант развития событий может быть связан только с какими-либо новыми потрясениями или экономическими шоками.

 - Что происходит на первичном рынке жилья? Как цены на «вторичке» соотносятся с ценами объектов от застройщиков?

 - Цены на первичном и вторичном рынке прямо коррелируют. Сделок также мало, как и на вторичном. Продается только завершенное жилье. Жилье в недостроях продается только у крупных застройщиков с хорошей репутацией, но все равно при готовности не менее 85% и активных строительных работах.

Мы считаем, что строительный сектор должен стать локомотивом, который выведет рынок из кризиса. Как когда-то он был флагманом повышения цен, сегодня он должен стать флагманом снижения, показав рынку ориентир той области, где можно нормально функционировать. Для этого надо дать рынку такой продукт, который он сможет потребить. Для этого нужно повышать эффективность строительных работ и учиться открыто, прозрачно, конкурентно, социально продавать землю под высотное строительство.

 - Как на рынок недвижимости повлияли выборы президента?

 - Позитивно. Новый президент – это новые надежды и новые ожидания. Стабильность и позитивные ожидания, пока они еще не развенчаны, всегда хорошо влияют на любые рынки.

 - Социальный портрет нынешнего покупателя жилья: кто он, потенциальный покупатель?

 - Нет единого портрета покупателя. Все люди где-то живут: от бомжа до президента. Все рано или поздно решают жилищный вопрос. Любая компания покупает (владеет) или снимает офис, время от времени переезжает. Вопрос не есть корректным. Кому-то от бабушки досталась квартира, он продает ее, продает свою квартиру, покупает элитные апартаменты. Топ-менеджер банка взял ранее кредит, но вследствие девальвации и падения доходов вынужден продать залоговую квартиру и купить взамен серию Т4 на Троещине. У каждого свой жизненный путь.

 - Какова прогнозная динамика цен на «вторичке» в течение 2010 года?

 - Стоит ожидать незначительных колебаний около текущего уровня цен.

 - Чего ожидать от застройщиков в текущем году: динамика цен, объемы строительства?

 - То же самое спрашивают застройщики – чего ожидать от рынка. От застройщиков можно ожидать ожидания ответа на ваш вопрос. Думаю, они будут бороться за свое выживание.

 - По Вашему мнению, насколько сильно повлияет на рынок жилья возобновление ипотечного кредитования?

 - Все зависит от того, на каких условиях оно вернется. Самое главное – это рост транзакций: в каком объеме он будет происходить. Зависит от динамики процентных ставок и величины собственного взноса покупателя.

 - Каковы перспективы жилья разных ценовых сегментов?

 - Перспективы приблизительно одинаковы. Мы думаем, что будет уменьшаться относительная разница между центром и периферией. Мэр Киева Леонид Черновецкий и иже с ними сделали центр Киева непригодным для проживания, стоимость недвижимости здесь будет падать. Главные аргументы: парковщики, гаишники, пробки, огромные коммунальные платежи (для офисов), загазованность, повышенный уровень шума, отсутствие какой-либо перспективы. Продолжится переориентация спроса на загородное жилье (оно не может быть очень дорогим, так как в пригороде сильная конкуренция на рынке земли), а также на современные дома в серединных районах.

 - Что делать: а) продавцам жилья; б) покупателям жилья; в) частным инвесторам?

 - а) продавать б) покупать в) инвестировать

 - Некоторые эксперты прогнозируют дефицит на первичном рынке жилья в 2010-2012 годах. Возможен ли такой дефицит и почему?

 - Дефицит у нас давно. 22 кв. м жилья на одного человека – это просто варварство. Дефицит давно наступил и не был устранен в докризисные годы. Поэтому на этапе восстановления начнется новая гонка за квадратными метрами. Главное, чтобы банки не подогревали этот ажиотаж, ведя взвешенную кредитно-финансовую политику. Главное - строить, а не торговать незастроенными земельными участками. Земли - море, а недвижимости мало.

 - Когда достроят объекты, замороженные из-за кризиса? Ваш прогноз?

 - Это слишком сложный вопрос, чтобы ответить на него разом. Каждый объект индивидуален, как и его проблемы. Где-то мошенничество, где-то недостаток финансирования (отсутствие продаж), где-то девальвационный шок. В государственной политике – полная неопределенность, поэтому не будет определенного ответа.

 - Какова эффективность государственной помощи строительной отрасли? Чего ожидать от государства в дальнейшем?

 - Говорят, что большинство строителей не почувствовали никакого эффекта от программы премьер-министра Юлии Тимошенко по поддержке строительной отрасли. Государственное финансирование получили лишь некоторые особо приближенные строители. Есть мнение, что деньги были просто «отмыты», но у меня нет конкретных фактов.

 - Иностранные инвестиции и отечественное строительное лобби: кто кого? Сможет ли зарубежный инвестор строить дешевле и качественнее?

 - У них преимущество – дешевые финансовые ресурсы. У нас преимущество – земля и дешевая рабочая сила. Их недостатки – неготовность к работе в коррупционной среде. Наш недостаток – неадекватный, отмороженный, оторванный от рынка чиновник. Поэтому необходим симбиоз и поиск консенсуса, который даст рынку нормальный, конкурентноспособный, доступный потребителю продукт.

Беседовал Руслан Кисляк