В Киеве и области, несмотря на постоянно звучащие заявления об очередной волне кризиса в недвижимости, активно строится жилье. Строятся большие и маленькие жилые комплексы, многоэтажки и отдельные коттеджи, дуплексы и таунхаусы. Всех их объединяет одно – цена на покупку строящегося жилья ниже, чем готового. Это и привлекает потенциальных инвесторов, желающих купить квартиру в таких объектах. Тема выбора жилья и его покупки обширна и сложна, но сегодня мы попытаемся дать несколько простых советов, для самых начинающих инвесторов, которые только пришли к мысли, что хотят квартиру.

Итак, с чего начать и к кому пойти? Момент расположения и «нравится/не нравится» мы не рассматриваем, остановимся на юридических аспектах ситуации.

1.  Выбирая объект для инвестирования и конкретного застройщика, начните с анализа документов на земельный участок. Ибо это, в прямом смысле, фундамент вашего инвестирования. При нормальном развитии событий, для строительства нужно было отвести землю, в порядке, установленном законом. Сам процесс вы не сможете проинспектировать, но обязательно уделите внимание его результатам – правоустанавливающим документам на землю. Это должен быть либо договор аренды, либо государственный акт на право собственности на земельный участок. По самым новым участкам уже могут быть свидетельства о праве собственности на земельный участок. Независимо от вида документа, он должен иметь государственную регистрацию. Подтверждением государственной регистрации, в зависимости от времени ее проведения, могут быть разные документы. Это может быть просто отметка на договоре аренды, либо госакте, с печатью и номером, либо соответствующе извлечение из земельного кадастра, либо реестра вещных прав на недвижимость. Обратите внимание что, в большинстве случаев, документ (отметка), подтверждающий государственную регистрацию, должен иметь гербовую печать, а в названии органа, который провел регистрацию, должно быть слово «государственный».

2. Помимо наличия и государственной регистрации прав (документов) на земельный участок, внимательно отнеситесь к их содержанию,  а именно к графе целевое назначение земельного участка. Если вы хотите покупать квартиру в многоквартирном доме, а в целевом назначении указано что-то типа: «для строительства и обслуживания частного дома», или «для ведения сельского хозяйства» и т.п., - воздержитесь от такого вложения денег. Несмотря на сладкие обещания продавцов, никто не даст никакой гарантии, что такой объект будет построен и оформлен надлежащим образом.

3. Следующий документ, требующий вашего внимания – это документ, разрешающий проведение строительных работ по сооружению объекта недвижимости. Если мы говорим о многоквартирных домах, то таким документом будет либо зарегистрированная в Государственной строительной архитектурной инспекции Декларация о начале строительных работ, либо Разрешение на строительные работы. Вид документа зависит от вида и сложности объекта, который планируется строить.

В первом случае, информацию об объекте, на который получался разрешительный документ, вы можете почерпнуть из самой декларации. Там будут описаны подробно характеристики такого объекта. И если, к примеру, там описан пятиэтажный дом, а в продаже предлагаются квартиры на десятом этаже, то опять же воздержитесь от такой покупки. В случае, если разрешительным документом будет Разрешение на строительные работы, попросите также заключение (с приложением) государственной экспертизы (если оно есть) на строящийся объект. Именно там можно найти детальное описание объекта.

4. Далее уделите внимание схеме продажи.  В этом случае важно ваше осознание того, что невозможно продать или купить недвижимость до того, как она построена, введена в эксплуатацию, на нее оформлены правоустанавливающие документы, а право собственности зарегистрировано за продавцом. До того, как у продавца будут такие документы о праве собственности, продаваться и покупаться могут исключительно права на получение недвижимости в будущем. На сегодня самыми распространенными способами продажи таких прав являются:

- продажа облигаций застройщика, с последующим их погашением квадратными метрами квартиры;

- заключение предварительных договоров купли-продажи недвижимости;

- продажа имущественных прав на получение квартиры;

- покупка прав через фонды финансирования строительства.

Встречаются комбинации этих способов, но основными являются эти четыре, а в большинстве случаев -- первые три. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки, которые не являются предметом сегодняшнего разговора. Общее у них то, что, заключив такой договор, уплатив по нему денежные средства, вы не становитесь собственником квартиры. Вы получаете право требовать такую квартиру в будущем. Но этой квартиры, как объекта недвижимости, в будущем может и не возникнуть. Это общий риск для такого рода договоров.

 Для различного рода «дуплексов» и «таунхаусов» актуален еще один вопрос. Это предмет покупки. Если квартира – это отдельная единица права собственности, и купивший ее имеет право распоряжаться ей по собственному усмотрению, то в случае с назваными выше объектами, часто продается «1/2» или «1/4» дома. Это означает, вы будете не единоличным собственником объекта, а сособственником. По закону в таком случае, продать свою часть дома (которая по документам ½, например) вы сможете только с согласия хозяев второй половинки.

5. Уже на этапе выбора будущей покупки, рекомендую ознакомиться с прописанным в договоре порядком оформления документов о праве собственности, а также времени, с которого вы будете нести расходы на содержание жилья. Почему это важно – вам нужно знать, сколько времени, и в каком размере вы будете нести затраты на отопление квартиры, к примеру, которой вы еще не пользуетесь, и на которую даже не получены документы. Ремонт в это время вы тоже делать, скорее всего, не сможете. Также важно,  кто и когда оформляет документы на право собственности на квартиры. Если вы оставите это без контроля, рискуете оказаться в новостройке, в которой люди, ранее получившие документы на квартиру, уже создали ОСББ и диктуют свои правила.

Тема на этих пяти советах не исчерпана, каждый из них можно далее развивать. В любом случае, обращайте внимание на репутацию застройщика, наличие у него сданных объектов, жильцов, которые туда заселились и получили документы на жилье. Также немаловажно отсутствие конфликтов и судов вокруг объектов и застройщика.

Подходите осмотрительно к таким важным покупкам, как жилье, и читайте то, что подписываете. Не стесняйтесь брать время на ознакомление с документами, привлекать юристов к их анализу. Ситуация с покупкой жилья на первичном рынке полна сложных и неоднозначных моментов, в которых иногда трудно разобраться даже специалисту.

Алексей Хамелин