По данным консалтинговой компании SV Development, по состоянию на 15 июня средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке Киева составляет $1578. Средняя цена жилья на «вторичке» составляет $1811/1 кв. м.

Таким образом, вопреки прогнозам некоторых экспертов и ожиданиям киевлян, жилье продолжает на «первичке» дорожать. Еще месяц назад среднестатистическая цена 1 кв. м в столичных новостроях составляла $1566, а в б/у жилье - $1802.

Как сообщалось ранее, из-за низкой платежеспособности населения аналитики прогнозировали некоторое снижение цен на рынке недвижимости Киева до 1 июня в пределах 5%.

В свою очередь, глава Национального совета «Риелторской палаты Украины» Александр Бондаренко в прошлом месяце отмечал, что существующие на сегодняшний день цены на жилье являются не вполне корректными и необоснованно высокими. По его прогнозам, до конца года жилье в столице подешевеет на 15-20%.

Какая сегодня адекватная цена на жилье

Мы решили поинтересоваться у господина Бондаренко, какая же именно цена является справедливой на сегодняшний день цена на «первичке» и вторичном рынке недвижимости столицы? А также поинтересовались, за счет чего формируется сегодняшняя цена,  и какая рентабельность застройщиков заложена в структуре цены.

«На мой взгляд, на сегодняшний день корректная цена 1 кв. м в Киеве, исходя из потребностей рынка, если это не центральные районы, должна составлять 8 тыс. грн. Она должна корректироваться в сторону увеличения только в случае дополнительных затрат со стороны застройщиков: минимальная отделка, дополнительные отделочные работы так далее. Это цена на этапе завершения строительства», - сказал нам Александр Бондаренко.

Что касается вторичного рынка жилья, то, по словам эксперта, цена недвижимости должна формироваться в соответствии со стандартными экономическими законами – расхождение между ценой на «первичке» и «вторичке» не должно превышать 20%. «Это те 20%, которые вы платите за то, что вы купили жилье сегодня, а живете завтра. На «первичке» на 20% ниже, потому что вы купили сегодня, а жить, образно говоря, будете послезавтра», - отметил эксперт.

Таким образом, если справедливая цена 1 кв. м жилья в новострое, по мнению Бондаренко, должна составлять $1000, на «вторичке» жилье должно стоить $1200.

Комментируя структуру цены на «первичке», Александр Бондаренко нам сообщил, что, если бы цена 1 кв. м жилья составляла $1 тыс., рентабельность застройщика была бы около 10%.

С этим отчасти соглашается заслуженный эксперт-оценщик, кандидат технических наук Яков Маркус. По его словам, в СССР существовала стандартная прозрачная формула формирования цены: затраты + нормированная прибыль. В рыночных условиях, по его мнению, в идеале должна работать эта же формула – затраты плюс здоровая рентабельность.

«Сегодня на рынке можно вложиться в $700 со всеми дополнительными затратами и заемными средствами. Остается прибыль до 40% в размере $300. Мне кажется, что $800 - $1 тыс. – это максимальная «красная» цена, которая может формироваться на первичном рынке», - сообщил нам эксперт.

Однако Яков Маркус считает, что нынешняя цена 1 кв. м в новостроях – это «отголоски тех вложений и неформальных платежей, которые осуществляли застройщики за те же земельные участки».

Стоит отметить, что в начале этого года президент ХК «Киевгорстрой» Михаил Голица признавался, что в Киеве цены на «первичку» достигают 16347 грн./1 кв. м. Глава самой крупной строительной компании страны при этом отмечал, что есть варианты и «доступнее». При этом Голица не пояснил формулу формирования цены на первичном рынке: почему в одних случаях 1 кв. м стоит 8 тыс. грн., а в других – почти 16,5 тыс. грн.

На наш запрос о структуре цены и адекватной стоимости жилья, заранее посланный в компанию-застройщик, до сих пор так и не ответили. Еще один активный застройщик столицы – компания ТММ, также не нашла возможности ответить на этот же вопрос.Впрочем, эти компании не оригингальны.  Мы отправили запросы в 5 крупных застройщиков Киева, но строители все время обещают ответить с «завтра на послезавтра».

Видно, застройщикам есть что скрывать. Конечно, с одной стороны, застройщики и не обязаны ни перед кем отчитываться по структуре своей цены – ее формула может являться коммерческой тайной. Поэтому никто и не хочет особо раскрывать свои карты на всеобщее обозрение. С другой стороны – такое нежелание дать простые ответы на простые вопросы порождает следующие вопросы: о сверхприбылях и жадности строителей.

Комментируя ценообразование в столице, глава Совета директоров Украинской строительной ассоциации (УБА), руководитель компании XXI век Лев Парцхаладзе на Интернет-конференции в Киеве 14 июня только сообщил следующее: «К сожалению, все думают, что цена должна как-то регулироваться. Но цена, на самом деле, формируется под спрос. И у нас в стране в целом огромный отложенный спрос, накопленный еще с периода Советского Союза. Сегодня в Киев приезжают со всей Украины, и средняя цена в нем значительно выше, чем в других городах. К примеру, сегодня средняя цена по Киеву - около 2 тыс. долларов, в то время как в Москве это уже 4,3 тыс. И эта тенденция неизбежна, только потому, что желающих больше, чем способных купить».

«Одна из идей, которую всегда пропагандировала Украинская строительная ассоциация - создать государственную компанию, которая бы могла строить более экономное жилье. Мы их даже назвали «экономки». Например, такой компании следовало бы выдавать землю бесплатно, подводить коммуникации на льготных условиях, эта компания была бы освобождена от отчислений в бюджет. В строительстве такая госфирма могла бы использовать единый типовой проект, соответственно, получилась бы экономия на проектировании и согласованиях, и была бы ограниченная доходность (к примеру, от 3% до 5%). Такие объекты могли бы быть, к примеру, до 4-5 этажей, без подземных паркингов, лифтов, квартиры с метражностью от 25 квадратных метров и выше. Мы имели такие расчеты, и стоимость такой квартиры может колебаться 400-450 долларов за квадратный метр», - отметил Парцхаладзе.

По его словам, лучше такое жилье строить в городах-спутниках Киева ввиду ограниченности земельных участков в столице.

«А вот со стороны государства можно было бы дополнительно, благодаря льготному ипотечному кредитованию и определенным преференциям, как, например,  программа «30% х 70%», сделать это жилье более доступным. По нашим расчетам, к примеру, квартира в 25 кв.м. стоимостью 10-12 тыс. долларов, при ипотеке в 14-15% годовых потребует 150 долларов отчислений в месяц. И жилец может спокойно можно выплатить проценты и тело кредита за 7-8 лет. Это дешевле, чем снимать любую квартиру в Киеве, и это уже собственное жилье», - добавил эксперт.

Из чего реально состоит цена на «квадраты»

Некоторый свет на структуру формирования цены от застройщика пролил финансовый консультант Сергей Власенко. В эксклюзивном комментарии «Багнету» эксперт отметил, что в структуре цены жилья на «первичке» от 30 до 50% составляет коррупционная составляющая.

«Расходы на взятки чиновникам за землеотвод, разрешительные документы, согласовательную документацию и так далее может составлять от трети до половины стоимости жилья на «первичке». Так, например, до отмены райсоветов в столице, например, размер взятки чиновникам в одном из спальных районов Киева составлял в пределах 1 миллиона гривен», - сообщил нам Сергей Власенко.

С этим соглашаются Александр Бондаренко и Яков Маркус, которые подтверждают, что на взятки чиновникам,  «подношения» и откаты бюрократам застройщики тратили значительные средства. Поэтому еще до кризиса рынок был «перегрет» отчасти в виду этого фактора.

Напомним, ранее мы сообщали, что цены в Киеве на «первичке» и «вторичке» являются просто непосильными для киевлян и приезжих граждан. Например, стоимость 1 кв. м  жилья на «вторичке» составляет 400% от зарплаты горожанина. В то время как в развитых странах мира цена «квадрата» составляет от 50 до 150% среднемесячной зарплаты гражданина. При том, что доходы в ЕС, США и Японии в три-четыре раза выше, чем в Киеве. 

Цены на жилье в регионах

Примечательно, что стоимость «квадратов» в столице и под Киевом заметно отличается. Так, например, 1 кв. м в жилом комплексе «Чайка» в 1-комнатной квартире площадью 43,10 кв. м стоит $1156. В жилкомплексе «Акварели» в Вишневом цена «квадрата» в 1-комнатной квартире площадью 36,57 кв. м составляет уже $890.

Стоит отметить, что чем дальше от столицы, тем цены на жилье не так «кусаются», как в Киеве. Например, в Харькове 1 кв. м жилья на «первичке» на Роганском жилмассиве составляет $514. В Севастополе квартира в новострое обойдется в $800/1 кв. м. В Донецке – от $500/кв. м.

Структура цены

Почему такой существенный разрыв между ценой на «квадраты» в Киеве и регионах? Ведь  электроэнергия, стройматериалы, налоги и стоимость кредитов одни и те же на всей территории страны. Прокомментировать эти «ножницы»  мы попросили экспертов столичных АН «Джулия» и «Практика-Риелти».

«Во-первых, цена в Киеве выше ввиду на порядок высшей стоимости земельного участка. Во-вторых, отчисления застройщиков на развитие инфраструктуры столицы одни, а в регионах это другие суммы. Также в Киеве застройщикам дороже обходится подвод коммуникаций, чем это обходится в других городах Украины. Все эти факторы, безусловно, влияют на себестоимость строительства. Также нельзя отвергать и размер «подношений» чиновникам всех уровней, чтобы начать строительство и получить всю разрешительную документацию. Это не сотня и не две сотни тысяч долларов», - отметили нам эксперты.

Что касается структуры цены на «первичке» по состоянию на 15 июня, то опрошенные нами эксперты считают, то при наличии собственных оборотных средств цена на «квадраты» состоит из следующих составляющих: 1) стройматериалы и коммуникации (30%), 2) оплата труда (10-20%), 3) налоги (10%), 4) энергозатраты (10%), 5) стоимость разрешительной документации и дополнительные расходы (в том числе и коррупционная составляющая. – Ред.) - (10-30%), рентабельность (30%).

Если застройщик берет в банке кредит, расходная часть бюджета увеличивается на 20-30%. В этом случае застройщик начинает экономить на стройматериалах, рабочей силе, других расходах и снижает размер своей рентабельности, - отмечают эксперты.   

Дмитрий Дубенский