Какие существуют подводные камни покупки залоговой недвижимости на сайтах банков? Каким образом происходит покупка-продажа залогов? Продается ли на сайтах банков конфискат? Расспрашивал экспертов Prostobank.ua.

Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц VAB Банка 

Покупая недвижимость на сайте банков, важно учитывать, что есть две схемы реализации ипотек: добровольная и принудительная. От этого зависит количество и последовательность действий, которые придется предпринять для совершения такой покупки, а также возможность покупателя влиять на стоимость выставленного на продажу залога.

Наиболее короткий путь покупки-продажи подразумевает добровольная реализация залога, когда решение о продаже залогового имущества принято банком и заемщиком- собственником объекта недвижимости при обоюдном согласии. Выглядит это так: должник в добровольном порядке изъявляет своё желание продать ипотеку, а банк со своей стороны даёт на это согласие. Цена такого залога, как правило, эквивалентна рыночным аналогам и, в первую очередь, ориентирована на реальный покупательский спрос. В данном случае сделка купли–продажи проводится в течение дня и практически ничем не отличается от обычной покупки недвижимости. Все нюансы по предстоящей сделке покупатель предварительно обсуждает с заёмщиком и банком. При этом необходимо внимательно проверить всю документацию, осмотреть залог и т.д.

Между участниками сделки не должно быть никаких разногласий. Банк принимает участие в оформлении сделки, а именно – снимает отягощение залога или ипотеки, контролирует поступление денег на свои счета. Всем остальным – оформлением договора купли-продажи у нотариуса, подготовкой документов по БТИ – занимаются сами продавец и покупатель.

В случае принудительной реализации можно, конечно, рассчитывать на то, что объект удастся приобрести чуть дешевле, чем на рынке – цену залога здесь определяет независимый эксперт, и нередко, хотя и не всегда, она устанавливается ниже рыночной. Однако стоит учесть, что такие «лоты» выставляются на продажу через аукцион на повышение цены – согласно ЗУ «Об исполнительном производстве». Весь этот процесс регламентирует исполнительная служба (ОГИС).

Итак, чтобы принять участие в аукционе, нужно соблюдать ряд правил. Прежде всего, понадобится регистрация с внесением гарантийного взноса на счёт торгующей организации. Регистрироваться необходимо в торгующей организации. В случае выигрыша нужно перечислить деньги на счета исполнительной службы, которая, кстати, и занимается принудительной реализацией ипотеки. Далее ОГИС перечисляет деньги на счета банка, на что может уйти до двух недель. И только после того, как банк распределит поступившие от реализации средства, он выводит залог из ГРИ или ГРОДИ. Сколько времени этой займет – зависит от того или иного банка. Может занять 1-3 дня, а возможно и 2-3 часа.

Кризис не прошел бесследно – действительно, в последнее время количество банковского конфиската на рынке увеличилось. Ведь кредиторам нужны живые деньги, а не разного рода товары. Банки очень заинтересованы в возврате средств по ранее выданным кредитам, поскольку это позволит им освободить резервы. Логическим решением данного вопроса и является массовая реализация изъятых залогов. Банки продавали, продают и будут продавать конфискат. На сегодняшний день процесс продажи залогов и ипотек в большинстве банков налажен на надлежащем уровне, и каждый месяц проходят сделки по их реализации. Интенсивность продаж зависит от спроса и предложения – как и на любом другом рынке.

Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик »

При покупке залоговой недвижимости у банка риски значительно меньше, чем при обычной покупке имущества через брокера. Дело в том, что любые сделки, связанные с продажей какого-либо имущества, тщательно сопровождаются как службой безопасности банка, так и юристами. Также стоит учитывать тот факт, что этап продажи имущества зачастую проводится с согласием заемщика или же после окончательного судебного решения. В свою очередь, если суд примет решение о неправомерности сделки купли/продажи, то банк будет вынужден вернуть полную сумму несостоявшемуся покупателю. Однозначно стоит понимать, что покупку конфискованного имущества желательно осуществлять через банк, а привлечение каких-либо посредников повышает риск.

Как часто таким образом продается конфискат? Продажа залогового имущества – это крайняя мера возврата кредита, по этой причине широко распространенным явлением это не является. Большинство споров решается в досудебном порядке, путем переговоров и проведением реструктуризации, что значительно экономит время и средства.

Елена Карпова, руководитель направления ипотечного кредитования Плюс Банка 

По моему мнению, риски связанные с покупкой недвижимости через сайты банков, абсолютно идентичны рискам подбора недвижимости на сайтах агентств недвижимости и брокерских компаний. Покупка любой недвижимости подразумевает ее осмотр, согласование стоимости, проверку правоустанавливающих документов - поэтому процедура абсолютно стандартная, а основной риск - это то, что указанная стоимость недвижимости может не соответствовать реальной, информация, размещенная на сайте, не являться полной и т.п.

Как часто таким образом продается конфискат? Достаточно часто, как правило, когда банк хочет вернуть выданные кредитные средства и погасить задолженность неплательщика. Использование интернет-ресурса (собственного сайта или сайтов партнеров) – это очень удобный способ ускорить продажу залогового имущества.