Квартирный вопрос продолжает беспокоить многих в Киеве. Обещанного обвала цен на жилье пока нет. Более того, по некоторым показателям цены даже немного выросли. Так, по данным компании SV Development, по состоянию на 11 апреля средняя стоимость 1 метра жилья на «вторичке» по курсу 8 грн./$1 составляет $1791. Это почти на 0,5% больше, чем в прошлом месяце и почти на 10% больше, чем по состоянию на 1.04.2010. Подорожали квадратные метры и в новостроях. На сегодняшний день средняя цена 1 кв. м составляет $1553. Тогда как месяц назад средняя цена была $1544/кв. м. Год назад 1 кв. м на «первичке» стоил $1194.

Всем «рулят» спекулянты?

Все это никоим образом не может радовать рядовых граждан, которые мечтают об улучшении жилищных условий и ждут, когда же цены упадут.

Мы уже писали, что ситуация на столичном рынке недвижимости, несмотря на последствия экономического кризиса, является явно спекулятивной. Так, в Нью-Йорке минимальная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса составляет около 65% от месячной зарплаты, в Лондоне – 90%, в Токио – 140%. Москва по этому показателю переплюнула даже Токио. Стоимость квадратного метра по отношению к зарплате в столице России составляет 500%. То есть пять месячных зарплат. В Киеве – 400%.

Если сравнивать цены на недвижимость и доходы украинцев, то по сравнению с 2001 годом стоимость жилья повысилась более чем в 10 раз. При этом, по данным Госкомстата, уровень доходов граждан вырос только в 2,5 раз.

Сейчас же минимальные предложения на «вторичном»  рынке, по данным информационного портала Авизо, составляют: «гостинка» – $37 тыс., 1-комнатная квартира – $43 тыс.

Сложившаяся ситуация явно не удовлетворяет многих киевлян, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Вот, например, что написал на одном из форумов в Интернете один из пользователей: «Сейчас мы видим обвал гривны, но цены пока не реагирует. А сделок нет. Это мне напоминает ситуацию, когда взрывается ядерная бомба, а в километре от места взрыва как вкопанные стоит строй солдат - и эта волна идет, а солдаты стоят, несмотря ни на что. Так вот, наши риэлторы и продавцы квартир со своими ценами сейчас выглядят именно так. Я не стараюсь купить квартиру - у меня для этого нет средств. Просто как любой нормальный человек, не могу спокойно смотреть на это фанатичное животное жлобство. Ведь страдают от этого не сами застройщики - они уже наворовали миллиарды - страдают простые люди из-за простоя строительства, вследствие нереальных цен - стоит металлургия, ориентированная на внутренний рынок, строительство, никому не нужен бетон, кирпич... Это миллионы рабочих мест».

С этим соглашается другой горожанин: «У меня зарплата 3500 гривен в месяц, на еду, транспорт, коммунальные услуги я трачу 2500 гривен. То есть остается 500 гривен «на все про все». Живу с родителями и хочу собственную квартиру. Если я буду откладывать себе на квартиру, то своими силами по существующим ценам я смогу купить себе жилье только через 57 лет!!! А жить когда?».

В свою очередь, наш читатель Алекс в своем комментарии по поводу цен на рынке недвижимости выразил такое мнение: «Среднестатистический гражданин Украины зарабатывает примерно 3000-4000 грн. За год среднее примерно 40000. За 10 лет 400 000, то есть семья, я подчеркиваю средняя - 800 000-1 000 0000 грн. за 10 лет. Есть еще расходы на питание, проживание, одежду, дети (1,2). Ремонт какой-то надо сделать, мебель, техника. Думаю, за 25-35 лет, если есть такая цель, собрать можно. При хорошем раскладе. Вот такая арифметика, то есть если человеку 25, то к 50 годам есть шанс купить квартиру. Думаю, семья должна это сделать как минимум в 2 раза быстрее хотя бы лет за 15. То есть цена на недвижимость эконом и среднего класса существенно снизится».

Тем не менее, приобрести квартиру, не прибегая к банковскому кредиту, большинство украинцев может только после падения цен на недвижимость в 10 раз. Об этом свидетельствуют результаты он-лайн голосования, проведенного на сайте Dengi.ua.

Эксперты: Цены на жилье в Киеве – нереальные!

Как сообщил «Багнету» аналитик рынка недвижимости Сергей Власенко, цены на «вторичку» должны упасть как минимум вдвое. «После кризиса жилье в Европе подешевело на 20-50% в зависимости от объекта. У нас же стоимость жилья не очень изменилась с учетом девальвации гривны до 8 грн./$1. Сейчас ситуацию на рынке диктует не рыночный спрос, а спекулятивный сговор агентств недвижимости и банальная жадность хозяев», - сказал эксперт.

С этим, однако, не согласны риэлторы. Как сообщили нам в одном из столичных агентств недвижимости, «о каком спекулятивном сговоре может идти речь, если сегодня в Киеве работает около 150 агентств недвижимости, как они могут между собой договориться и устанавливать ту или иную высокую цену?». Собеседник «Багнета» также отмечает, что продавец квартиры размещает объявление о продаже, и если ему никто не звонит, он сам снижает цену насколько посчитает нужным. «Все диктует спрос», - резюмировал наш собеседник.

Стоит отметить, что ранее президент ХК «Киевгорстрой» Михаил Голица, комментируя ситуацию на рынке, также отмечал, что в действительности цены на недвижимость после кризиса особо и не снижались.

«Когда будет баланс между спросом и предложением, тогда можно говорить о каком-то рынке и нормальных здоровых ценах. Если бы средняя стоимость была порядка $1500 тыс., то для рынка Киева она бы воспринималась. На сегодняшний день эта стоимость составляет $1800 с копейками», - отметил в эксклюзивном комментарии «Багнету» президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов.  

Сколько реально стоит квартира на «вторичке»?

По мнению же Сергея Власенко, на сегодняшний день стоимость жилья на вторичном рынке Киева должна приближаться к размеру государственной оценки жилищного фонда. «Так, например, двухкомнатная квартира в панельном доме на ул. Дегтяревская (Шевченковский р-н) по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) составляет 20 тыс. грн. Стоимость 1-комнатной – 12-15 тыс. грн. Если взять стоимость по БТИ квартир в «хрущевках», в некоторых случаях она окажется ниже 10 тыс. грн. Максимальная же стоимость жилья по БТИ – 50-80 тыс. грн.», - отметил эксперт. Г-н Власенко считает именно такую цену более приближенной к нашим реалиям. «Эксперты БТИ оценивают жилье, ориентируясь не на рыночную ситуацию, а на качестве недвижимости: степень износа дома и квартиры, у них существуют свои формулы и коэффициенты амортизации», - сказал нам Сергей Власенко. Эксперт сообщил нам, что сами риэлторы признают эти расчеты при оформлении купли-продажи квартир, чтобы уйти от налогообложения.

Как сообщил нам директор департамента оценки компании «Самсон» Всеволод Жоголев, брать за отправную точку государственную оценку жилья не стоит. Но и то, что существующие цены на рынке являются нереальными – абсолютная правда. «Люди в Украине вкладывают в недвижимость, а она вообще не должна быть инвестиционной. В Украине же нет высокодоходных инвестиционных альтернатив», - сказал Всеволод Жоголев. По его словам, в странах ЕС и США люди вкладывают средства в депозиты, бизнес, акции, то у нас все «ломанулись» покупать и перепродавать недвижимость. Из-за чего рынок был «разогрет» перед кризисом просто до нереальных показателей. «В Украине все совершенно иначе, чем за рубежом – люди, кроме недвижимости ничего у нас не видят», - отметил эксперт.

Пока же цены не упали, эксперты советуют гражданам ждать, ведь в условиях падения платежеспособности, инфляции, отсутствия доступных банковских кредитов, жилье в столице будут покупать все меньше и меньше. А, следовательно, цены будут снижаться.

Напомним, как сообщал «Багнет» ранее, недавно эксперты признались, что каждая пятая сделка на рынке недвижимости Киева является спекулятивной.

Геннадий Стеценко