«Багнет» продолжает публиковать цикл статей о способах решения проблем, возникших у людей, которые начали процесс приобретения квартиры на первичном рынке, но из-за кризиса не успели его завершить. Возникли проблемы из-за того, строительство огромного количества объектов жилой недвижимости в Украине приостановлено. В Киеве, к примеру, таковых более 50%. Строительство 30% новостроек ведется либо крайне медленно, либо периодически останавливается. Почти каждый киевский застройщик нарушает сроки сдачи объектов в эксплуатацию. И это в то время, когда многие граждане до сих пор продолжают выплачивать немалые суммы по кредитам, полученным несколько лет назад. Т.е. частные инвесторы оказались незащищенными, в Киеве уже начали появляться новые «Элита-центры». Что делать инвесторам, оказавшимся в такой непростой ситуации. Это мы и попытались выяснить. На сей раз применительно к такой распространенной схеме покупки жилья на «первичке», как приобретение квартиры путем покупки целевых облигаций.

Кризис для застройщика – повод «умыть руки»

Напомним, суть этой схемы заключается в том, что строительная компания выпускает ценные бумаги и реализовывает их, привлекая, таким образом, деньги на стройку. После того, как дом построен, облигации погашаются, а купившие их люди становятся собственниками квартир.

Однако реалии совсем иные. Списывая все на кризис, строительные компании либо немыслимо затягивают сдачу объектов, либо банкротятся. Если же и строят жилье, то часто используют дешевые стройматериалы и оплачивают работу строителей-профанов. Сроки сдачи жилья затягиваются, а облигации становятся недействительными. Соответственно нечего впоследствии менять на квартиры, даже если их и когда-то достроят. Если же застройщик обанкротился, он уже не несет никакой ответственности и «умывает руки», все проблемы с этих пор ложатся на людей. А если застройщик кое-как все же строит жилье, по словам экспертов, крайне высока вероятность того, что в строительстве используются некачественные материалы.

По оценкам экспертов, на протяжении 2010 года в Украине было зафиксировано 10 дефолтов по выпускам целевых облигаций застройщиков на общую сумму 700 млн грн. В 2009 году дефолтов было 17 на сумму около 1 млрд грн. В 2011-м количество дефолтов увеличится в разы, так как у выпущенных в 2007-2008 годах облигаций закончится срок действия, а многие строительные площадки до сих пор в первозданном виде.    

Что делать инвесторам

Опрошенные «Багнетом» юристы, представители агентств недвижимости и некоторые застройщики выразили уверенность в том, что, несмотря на незащищенность частных инвесторов по договорам, все же есть шанс «не прогореть» при покупке жилья на «первичке» по целевым облигациям. Эксперты сформулировали несколько вариантов действий для инвесторов в сложившейся сейчас ситуации.

1. Продлить срок обращения облигаций. Это стало возможным благодаря принятому 8 октября 2010 года Закону Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» для создания условий надлежащего оборота облигаций предприятий».

2. Подписать с застройщиком мировое соглашение. Строительная компания согласно такому соглашению обязывается вернуть инвестору вложенные средства, которые он платил по договору инвестирования. При этом нерадивого застройщика можно еще и шантажировать возбуждением уголовного дела, так как он использовал средства инвесторов не по целевому назначению.  

3. Обналичить облигации. Если строительство дома затянулось, можно попробовать заставить застройщика выкупить беспроцентные целевые облигации назад. Ведь в договорах обычно прописывались условия его расторжения до ввода дома в эксплуатацию. Тем не менее, собственникам облигаций необходимо быть готовыми к тому, что потери во время обналичивания составят до 5% от стоимости этих ценных бумаг.

4. Поменять застройщика. Схема такова: предыдущий застройщик признает себя банкротом, его пассивы покупает другая строительная компания, которая берет на себя все обязательства банкрота.

5. Забрать землю. Это можно сделать на основании ст. 41 Земельного кодекса Украины. Чтобы это осуществить, всем инвесторам по конкретной стройке необходимо объединится в Жилищно-строительный кооператив. ЖСК, в свою очередь, имеет право добиваться у местных властей бесплатной передачи земельного участка, который ранее выделялся строительной компании. При этом ЖСК может сам выступить заказчиком завершения строительства, либо заинтересовать другого застройщика.

Хотя нельзя не отметить, что некоторые из вышеприведенных способов с подачи специалистов относятся больше к сфере деяний застройщика, а не соинвесторов. Не столь проста, как кажется, и реализация любого из способов. Да и в чистом виде, без нюансов любой из них вряд ли реализуем…

Советы для покупателей квартир на первичном рынке по другим схемам покупки читайте в наших последующих публикациях.

Дмитрий Дубенский