Полный пакет разрешительной документации: что проверять в отделе продаж новостройки и какие документы застройщика стоит изучить при покупке квартиры в обязательном порядке.

При личном визите в офис компании каждому потенциальному инвестору предлагают ознакомиться с планировками квартир, рассказывают о ценах за квадратный метр и акциях. Но чтобы обезопасить себя от инвестиций в долгострой, важно проверять, в первую очередь, законность строительства жилого комплекса. Какие именно документы должны быть оформлены застройщиком ЖК — мы спросили у эксперта по недвижимости.

Виталий Котенко разработал авторскую методологию проверки новостроек из 38 пунктов, которая всесторонне оценивает проект и дает его характеристику в виде индекса надежности. Специалист по недвижимости основал платформу BildСontrol.ua, где уже собраны более 870 отчетов по итогам экспертиз новостроек Украины.

Земельный участок

Заказчику необходимо получить право распоряжаться землей в рамках, установленных законом. Территория под строительство ЖК может находиться в собственности у заказчика, либо в аренде. Еще один вариант — застройщик получает право строить по договору суперфиция. Важно, чтобы договор аренды или суперфиция вовремя продлевали до окончания строительных работ и сдачи ЖК в эксплуатацию.

Иногда заказчиком строительства выступает не владелец или правопользователь земли, а третье лицо. Тогда между ними заключается договор о сотрудничестве. Обычно, часть квартир застройщик обязуется передать собственнику после сдачи дома в эксплуатацию, как плату за пользование землей.

«Например, горсовет выделяет некой общественной организации, которая будет выступать заказчиком строительства, участок земли, как помощь с жилплощадью, — объясняет Виталий. — Организация подписывает двусторонний договор с застройщиком. Последний обязуется возвести на территории жилой комплекс и передать в собственность заказчику оговоренное количество квартир. Остальные — застройщик реализует инвесторам, возмещая расходы на строительство и получая прибыль».

По мнению эксперта, покупателям жилья в таких ЖК необходимо тщательно изучить двусторонний договор между собственником/правопользователем земли и строительной компанией, чтобы убедиться, что застройщик честно выполняет его условия.

Разрешение на строительство ЖК

Все объекты недвижимости в Украине делятся на классы последствий, в зависимости от того количества людей, которые периодически или постоянно бывают в доме. Для клааса СС1, которая обычно присваивается индивидуальным или небольшим многоквартирным домам, разрешение на строительство не обязательно. В таком случае, застройщик просто регистрирует уведомление о начале строительных работ в онлайн-режиме. Классы СС2 и СС3 обычно присваиваются многоэтажным домам. Для таких объектов недвижимости оформляется разрешение на строительство от Государственной архитектурно-строительной инспекции ГАСИ Украины, которое выдается после экспертизы её представителем.

Скриншот базы данных ГАСИ с разрешениями на строительство

«Застройщики иногда грешат тем, что оформляют уведомление о начале строительных работ на категорию СС1, будто собираются построить трехэтажный дом, а по факту возводят высотку на 24 этажа, — сообщил эксперт. — Потенциальным инвесторам в отделе продаж показывают это уведомление и реализуют квартиры, но ввести в эксплуатацию такой дом ГАСИ не разрешит».

Градостроительные условия и ограничения (ГУО)

Чтобы построить любой объект недвижимости, нужно согласовать проект с местным органом градостроительства и архитектуры. Будущий ЖК должен соответствовать Генеральному плану города и зоннингу территорий и, как подтверждение этому, застройщику выдаются градостроительные условия и ограничения на строительство. ГУО устанавливают ограничения по высоте зданий и функциональное назначение земельного участка под застройку жилого комплекса.

«Иногда в отделе продаж представители застройщика могут продемонстрировать вместо ГУО архитектурно-планировочное задание (АПЗ), — указал Виталий. — По закону оно уже отменено («Закон Украины от 16.09.2008 № 509-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» — прим. ред). Но, если документ на строительство был выдан до 14.10.2010, то действует до окончания работ. Поэтому, некоторые ЖК, которые стартовали давно, возводят объект на основе АПЗ».

В отделе продаж также следует ознакомиться с техническими условиями (ТУ) на подключение коммуникаций, чтобы убедиться в том, что в новой квартире будет электричество, вода и канализация. Важно изучить типовой договор инвестора на покупку жилья, обсудить условия оплаты недвижимости в рассрочку и схему возврата средств в случае нарушения условий договора застройщиком.

Проверить документы можно самостоятельно или обратившись за помощью к специалистам. Подробные отчеты по жилым комплексам столицы и областей уже собраны на платформе «Билдконтрол». Экспертиза включает в себя информацию о целевом и функциональном назначении земли, проверку судебного реестра и базы ГАСИ, а также анализ типового договора на покупку жилья.

Скриншот страницы ЖК на сайте «Билдконтрол», где можно заказать детальный отчет о новостройке

Скан-копии бумаг и подробные комментарии экспертов помогут разобраться в нюансах отчета каждому инвестору, который планирует купить квартиру в конкретном ЖК. Такой отчет предлагается по символической стоимости 540 грн. В течение двух рабочих дней эксперты обновят выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество и проверят реестр судебных решений по выбранной новостройке, а затем отправят инвестору готовый отчет с самыми актуальными данными.