После снятия моратория на продажу сельхозземли и открытия рынка земельные участки сельскохозяйственного назначения стали одним из самых выгодных инвестиционных инструментов, пишет научный сотрудник Национальной библиотеки Украины имени В. И. Вернадского Артур Федорчук. По проценту доходности вложения они не уступают традиционным уже для наших граждан вложениям в жилую недвижимость, но при этом имеют ряд преимуществ.

Прежде всего — это достаточно низкий порог входа: новичку, чтобы начать инвестировать, достаточно иногда всего нескольких тысяч долларов. При этом земля — один из самых надежных инструментов для инвестиций, поскольку ее, в отличии от дома или квартиры, даже в условиях полномасштабной войны практически невозможно физически уничтожить.

Сейчас отечественный рынок земли находится в фазе роста — расчетная доходность вложений составляет 12–45% годовых, что значительно выше депозитов и ценных бумаг. Земля приносит не очень большой пассивный доход от сдачи в аренду, зато имеет огромный потенциал роста цены.

Сегодня земля — самый недооцененный товар в Украине, имеющей самые плодородные земли в Европе. При этом цена земли у нас на порядок ниже, чем в соседних странах ЕС. Однако, несмотря на такие очевидные преимущества, для большинства украинцев земля пока не стала привычным и понятным инструментом для инвестиций.

Причина в том, что данный рынок еще очень молод, украинцам его открыли лишь в июле 2021 года, а полноценно заработать он имеет шанс только с 2024-го, когда на рынок получают возможность выйти юридические лица и им будет предоставлена возможность концентрировать до 10 000 га «в одни руки».

Цена на земельные участки в Украине растет. По состоянию на конец 2023 года, средняя стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения в Украине составляла 55,5 тыс. грн за гектар. Однако цена на землю сегодня очень сильно зависит от месторасположения и качества почвы. К примеру, гектар земли в Ивано-Франковской области в среднем стоит уже почти 112 тыс. грн., а в Донецкой — меньше 15 тыс. грн.

Самым большим спросом пользуются участки в центре и на западе Украины: в Полтавской, Черкасской, Кировоградской, Киевской, Винницкой, Хмельницкой, Тернопольской, Ивано-Франковской областях. Это обусловлено удаленностью от зоны боевых действий, хорошим качеством почвы, благоприятными для ведения сельскохозяйственной деятельности климатическими условиями, а также трудолюбивыми и уже достаточно успешными региональными арендаторами.

Но это не означает, что при принятии решения об инвестиции в землю следует отбрасывать варианты покупки земли в нынешних «непопулярных регионах». Более дешевые участки уже сегодня приносят больший пассивный доход от аренды. К примеру, если в Хмельницкой или Винницкой области пассивный доход от инвестиций сегодня составляет 5,5–6% от цены покупки, то в Сумской или Черниговской области достигает 9%. При этом такие участки после нашей победы в войне однозначно значительно подорожают.

Учитывая войну и ухудшение экономической ситуации, сейчас в Украине достаточно людей, желающих продать свои участки. Их можно условно поделить на две группы. Первая — люди, которым земля досталась по наследству, они не собираются ею заниматься, им просто нужны деньги, и они готовы продать участок по цене даже меньше рыночной. Вторая группа — те, кто хочет заработать на продаже и ориентируясь на европейские цены выставляет завышенные пожелания. Впрочем, несмотря на это, цена за 1 га и у них редко превышает 100 тыс. грн.

Несмотря на войну, количество покупателей земельных участков растет даже быстрее, чем количество продавцов. Это свидетельствует о том, что украинцы уже оценили инвестиционную привлекательность такого актива. Покупая землю, люди, как правило, планируют получать доход от арендной платы и рассчитывают на подорожание участка в будущем.
Процесс купли-продажи земельного участка был и остается достаточно сложным даже для опытных фермеров и пайщиков. Он включает в себя поиск земельного участка, его проверку, переговоры с собственником и арендаторами, подготовку документов купли-продажи, а также нотариальное заверение сделки. Покупатель в процессе приобретения земельного участка может столкнуться с подводными камнями. Например, с преимущественным правом покупки участка, закрепленного за арендатором.

Среди других проблем, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы земельных участков, — непонимание процесса проведения сделок, что приводит к проблемам с оформлением документов. Да и услуги нотариуса могут радикально отличаться как по качеству, так и по цене.

На сегодняшний день покупатель и продавец уже могут воспользоваться услугами специальных компаний, предоставляющих услуги в сфере купли-продажи земельных участков. Таких компаний с каждым годом становится все больше и среди них уже есть достаточно авторитетные. Правда, их опыт и репутацию, как правило, желательно дополнительно проверить.

Средняя доходность инвестиций в сельскохозяйственную землю, то есть отношение ежегодной арендной платы и потенциального роста цены на землю к общим расходам на покупку земли сегодня, по уверениям специалистов, находится на уровне 17%. Однако доходность сильно зависит от стратегии и удачи. На земле можно заработать и гораздо больше, а можно и прогадать (особенно на аренде), получая вместо живых денег несколько центнеров пшеницы.

Арендная плата, которую фермеры либо агрохолдинги выплачивают собственникам земли, сегодня является, пожалуй, одной из самых больных тем и чуть ли не главным тормозом рынка земли. Размер возможной платы за пользование сельскохозяйственной землей (или общеизвестная арендная плата за пай) может лишь ненамного превышать размер налога на этот участок.

В частности, законодательно предусмотрен минимальный налог в 1500 грн. с каждого гектара. В то же время средняя годовая плата за аренду 1 га земли на вполне законных основаниях может быть чуть больше 1700 грн. И это еще средний уровень, а в целом законодательно предусмотрена возможность установления арендной платы от 3 до 12% от нормативно-денежной оценки участка, которая, как правило, очень далека от рыночной цены.

То, что в Украине фермер зарабатывает 300–500 долл. на гектаре, а собственнику земли платит 50 долл. — это анормально. Во всем мире наоборот — фермер как арендатор зарабатывает в большинстве случаев 150–200 долл. с гектара, а собственник земли получает 300–400 долл. от аренды. Это формула, к которой мы рано или поздно придем.
Впрочем, рост цен на земельные участки после открытия рынка земли для крупного капитала с начала 2024 года по прогнозам ожидается на уровне 20–25% в год и это скрасит все проблемы с арендой, а возможно, поможет их решить. И это еще самые скромные прогнозы.

Оптимистический прогноз — это рост дохода от подобных инвестиций в землю на 200–300% в ближайшие 10 лет, а рост цены земли на момент открытия рынка — с 1,5 тыс. долл. до 10–12 тыс. долл. за гектар. Поэтому потенциал подобных инвестиций в любом случае значителен, даже в условиях войны. После нашей победы и предстоящего вступления в ЕС, инвестиции в землю воистину могут стать «золотыми».

Следует также настраиваться на то, что сделки с землей в основном представляют собой сделки с отложенной доходностью с горизонтом 5–10 лет. Земля — это вложение, которое может быть продано с по-настоящему высокой прибылью через десятилетия. Инвестируют же в землю во время войны те, кто верит в нашу победу и светлое будущее Украины.

Подготовила: Нина Петрович