Фото: PINTEREST

У грудні 2022 року Київська міська рада затвердила "Програму комплексної реконструкції мікрорайонів застарілого житлового фонду". Її розробляли цілих п'ять років.

Документ містить різні сценарії оновлення багатоквартирних житлових будинків, зведених за часів масового індустріального будівництва 1960-1970-х років. Серед варіантів – ремонт із надбудовою поверхів, ущільнення будинків в межах кварталу або їх повне знесення і зведення нових багатоповерхівок, пише у своєму матеріалі ЕП.

Це не перша спроба міської влади столиці підійти до питання реновації житла. У 2006 році тодішній мер Києва Леонід Черновецький озвучив ідею переселення мешканців "хрущовок" у маневрений фонд, щоб знести старі будинки та побудувати замість них нові.

У 2011 році за керівництва Олександра Попова Київська міська державна адміністрація (КМДА) нібито знайшла іноземного інвестора, готового вкласти 400 млн євро в знесення "хрущовок" на Нивках і будівництво замість них 12-16-поверхових будинків.

Іноземними інвесторами виявилися росіяни, а запропонована ними процедура повторювала московський сценарій реновації кварталів з 5-поверховою забудовою. Пілотну програму так і не реалізували.

До планування нової програми підійшли комплексно – розробник категоризував типи старих будинків, передбачив різні варіанти реконструкції житла, форми фінансування робіт та визначив квартали, які можуть першими потрапити в руки будівельників. Проте, розроблений документ містить і "білі плями".

3 березня 2016 року Київська міська рада (КМР) доручила Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА розробити проєкт "Програми оновлення застарілого житла".

Своє прохання столичні депутати тоді обґрунтовували необхідністю виконати положення застарілої Стратегії розвитку міста Києва до 2025 року. Останню КМР затвердила ще у 2011 році за ініціативи тодішнього голови КМДА Олександра Попова.

У 2017 році Департамент будівництва та житлового забезпечення КМДА замовив розробку цієї Програми приватному підприємству "Інститут урбаністики". Останнє входить до орбіти однієї з найбільших київських інженерно-проєктувальних компаній Terra Project.

За даними "Наші гроші", Terra Project афілійована з київським забудовником Андрієм Вавришем. Сам Вавриш в інтерв'ю ЕП заперечив свою причетність до цієї компанії.

Над розробкою Програми "Інститут урбаністики" працював три роки. Врешті, у 2022 році документ затвердила Київрада. В документі міститься дослідження структури застарілого житлового фонду Києва, перелік об'єктів, що підлягають реконструкції в першу чергу, та можливі механізми її реалізації.

Реалізація Програми містить багато етапів: спочатку визначення меж територій комплексної реконструкції мікрорайонів застарілого житла і надання їм характеристики, потім візуальне обстеження будинків і визначення черговості реалізації реконструкції.

Одна з ініціаторів розробки Плану, членкиня постійної комісії з питань ЖКГ та паливно-енергетичного комплексу КМР Юлія Ярмоленко переконана, що прискорення комплексного вирішення питань оновлення кварталів застарілого житлового фонду столиці дозволить осучаснити інфраструктуру та зекономити бюджетні кошти.

"Об'єкти застарілого житлового фонду фактично вичерпали свій експлуатаційний ресурс. Вони потребують реконструкції у зв'язку зі зношеністю інженерних мереж, непристосованістю для маломобільних груп населення, низькою енергоефективністю, невідповідністю нормам ізоляції та неефективним використанням територій.

Набагато ефективніше провести комплексну реконструкцію об'єктів, ніж систематично виконувати точковий ремонт", – вважає Ярмоленко.

У пояснювальній записці ініціатори розробки Плану розширюють думку, акцентуючи на тому, що підвищення економічної ефективності використання міських територій вимагають "нинішні умови ринку нерухомості".

За даними Головного управління статистики Києва, на кінець 2019 року у столиці нараховувалося 63,5 млн квадратних метрів житла або 1,082 млн помешкань.

У 2006 році Верховна Рада ухвалила закон, який визначав застаріле житло як будинки, що за технічним станом не відповідають сучасним нормативним вимогам щодо безпечного та комфортного проживання і граничний строк експлуатації яких завершився.

Застарілими могли визнати й будинки, де зношеність основних конструкційних елементів перевищила 60%. Під дію закону також підпадало житло, визнане аварійним або ветхим (знос елементів будинку сягнув 60-80%).

Весь застарілий фонд Києва розробники Програми поділили на чотири типи:

1. будинки історичного типу, періоду будівництва до Першої світової війни;
2. будинки барачного типу, переважно побудовані після Другої світової війни;
3. будинки типу "сталінка", рядові (звичайні 5-типоверхівки) і "номенклатурні" (наприклад, будинки на вул. Хрещатик);
4. будинки першого періоду індустріального домобудування (так звані "хрущовки"), панельні та цегляні.

Під дію Програми не потраплять будинки з першого пункту. Тобто їх навіть не реконструюватимуть чи модернізовуватимуть.

Загальна площа тільки "хрущовок" в Києві становить 9,025 млн квадратних метрів (14,2% від всього житла). З них 21% – панельні будинки, 46% – цегляні, 33% – великоблочні.

В Департаменті будівництва вказують, що "хрущовки" "фактично вичерпали свій експлуатаційний ресурс та мають незадовільний технічний стан". Проте такі висновки зроблені лише "на папері", адже інвентаризація та огляд будинків – це перший етап реалізації Програми, який ще навіть не починався.

Зазначимо, що під "експлуатаційним ресурсом" для "хрущовок" величиною 50-70 років та "сталінок" у 125-150 років розуміється зношеність інженерних комунікацій, а не конструктивних елементів будівель.

Державна служба статистики має власну методологію до визначення старого житла, яка відрізняється від запропонованої розробниками Програми. За їх даними, у Києві аварійного або ветхого житла нарахували лише 0,5% від наведених Київською адміністрацією – 55,6 тис квадратних метрів, у яких мешкають 1,1 тисячі осіб.

"Інститут урбаністики" пропонує провести реконструкцію всіх 256 кварталів застарілого житла. На першому етапі будівельники візьмуться за 15 кварталів у різних районах Києва, загалом 250 будинків. 

У коментарі ЕП в профільному Департаменті повідомили, що йдеться не тільки про "хрущовки", а й про "сталінки" та бараки. Їх обрали за критеріями наявності затверджених "Детальних планів територій" та відсутності планувальних обмежень.

 

натиснути для збільшення

 

 

Автори Програми запропонували чотири методи перетворення старого житла в нове:

• модернізація будинків з метою відновлення технічного стану і продовження строку їхньої експлуатації без відселення мешканців;
• модернізація із заміною конструктивних елементів та інженерних комунікацій;
• перебудова будинку, зміна кількості квартир, конфігурації площ, заміна окремих конструкцій, з відселенням мешканців;
• комплексна реконструкція кварталу, яка передбачає знесення старих та будівництво нових об’єктів.

Метод реконструкції обиратиметься для кожного кварталу окремо на підставі інвестиційних проєктів та з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їхнього енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків.

Спираючись на досвід Естонії, Польщі, Східної Німеччини та Росії, автори Програми вказують, що реконструкція будинків обійдеться у 30-70% від собівартості нового житла, тобто є дешевшою за будівництво нових будинків.

Розробники Програми вважають, що реконструкція кварталів застарілого житлового фонду як метод вторинної забудови території дозволяє заощаджувати не тільки фінансові, а й просторові ресурси країни, оскільки "дає можливість розвиватись містам без розширення їх територіальних меж та освоєння нових, позаміських просторів".

В якості джерел фінансування реалізації Програми "Інститут урбаністики" пропонує наступні: проєктне фінансування для девелоперів, іпотечне кредитування, будівельно-ощадні каси, податкове фінансування (шляхом збільшення податку на нерухоме майно), випуск облігацій органами місцевого самоврядування, мобілізація амортизаційних відрахувань чи краудфандінг.

Столична влада розраховує, що фінансування реконструкції старих та будівництво нових будинків візьмуть на себе приватні інвестори. Втім, у нещодавно проголосованому Київською міськрадою проєкті рішення не міститься "Порядку проведення інвестиційних конкурсів".

Ухвалена Програма містить недопрацювання та колізії, що ставлять під питання її актуальність та доцільність.

Зокрема, незрозуміло, чому саме під час повномасштабної війни з Росією знадобилось ставити цей проєкт рішення на порядок денний. На це запитання не зміг відповісти і директор Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА Борис Работнік.

Головним нормативним актом, який дозволить реалізувати Програму, є закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду", який прийняли ще у 2006 році. Останні кілька років уряд працював над створенням нової редакції цього документу, але досі не завершив її.

За словами одного з колишніх заступників міністра розвитку громад і територій, будівельники не займалися активним лобіюванням нового закону про знесення "хрущовок", тому що у великих українських містах вільних земельних ділянок під забудову вистачало щонайменше на 5 років.

Інтерес девелоперів фокусувався переважно довкола сільськогосподарських земель та промислових зон в містах та на їх околицях. І бізнес працював над просуванням інструментів зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

"Для запуску масштабної програми реновації "хрущовок" необхідні накопичений капітал і стабільний попит на нові квартири. Зараз немає ні першого, ні другого", – говорив співрозмовник ЕП в уряді ще до повномасштабного вторгнення.

Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради у своїх висновках вказало, що новою редакцією профільного закону передбачає суттєву зміну порядку реконструкції кварталів і підходів. Тож підготовлена на базі закону 2006 року Програма, може втратити свою актуальність.

На запитання, чому київська міська влада вирішила ініціювати розробку Програми на засадах застарілої версії закону про реконструкцію застарілого житла, не дочекавшись ухвалення нового, у КМДА також не відповіли.

На обстеження кожного будинку та визначення їхнього технічного стану виділять по 100 тис грн. Таким чином, загальний кошторис першого етапу Програми сягне щонайменше 494,8 млн грн. Чиновники планують освоїти ці кошти до 2026 року, а безпосередньо до реконструкції кварталів приступити через чотири роки.

У 2023 році депутати КМР просять виділити на ці цілі 15 млн грн. Втім, у чинному бюджеті міста цих коштів не передбачено. В Департаменті будівництва та житлового забезпечення обіцяють почати технічну інвентаризацію будинків одразу після виділення коштів з бюджету.

Підготувала: Ніна Петрович