Сьогодні є досить поширеним будівництво так званих зблокованих будинків, які ще називають таунхауси та дуплекси.

Будинки такого типу можна будувати на землях з цільовим призначенням «02.03. Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку», проте не все в реаліях. Доволі часто на землях для будівництва індивідуального будинку зводяться 4-х або 5-ти поверхові будинки, а це вважається як нецільове використання земельної ділянки та може створити загрозу навіть знесення таких будівель.

Визначення садибного будинку та зблокованого дається в державних будівельних нормах (ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій»).

Садибний будинок (індивідуальний будинок) - житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства, тобто для однієї сім’ї.

Зблокований житловий будинок - будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на при квартирну ділянку або вулицю. Тому приклад — дуплекси, будинок садибного типу, що розподілений на декілька окремих незалежних частин, що мають окремий вихід на двір. Тобто, буднормами розмежовано поняття зблокованого житлового будинку та садибного будинку (індивідуального будинку). Будівництво зблокованих багатоквартирних будинків на індивідуальних садибних ділянках суперечить законодавству. Не дарма українським класифікатором видів цільового призначення землі передбачено два види цільового призначення земельних ділянок для цілей будівництва житлових будинків: для індивідуального житлового будинку та багатоквартирного.

Тому, у разі зведедення багатоквартирного будинку на землі відведеній для індивідуального житлового будинку, власнику такої земельної ділянки слід розробити проект землеустрою щодо зміни цільового призначення. По-перше, аби те, що, зведено на землі відповідало її цільовому призначенню, по-друге, будівельний паспорт видається за умови наявності правовстановлюючих документів на земельну ділянку та відповідного цільового призначення.

Трапляється й таке, що на землях із цільовим призначенням «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» здаються в експлуатацію багатоквартирні будинки на 10-20 квартир, але не будемо поглиблюватись у такі «схеми».

Аби власнику або забудовнику земельної ділянки не позбутися своєї власності, то перед будівництвом слід уважно вивчити документи на землю, цільове призначення землі повинно збігатися з тим, що буде на ній збудовано.

Крім того, під час ініціювання зміни цільового призначення, обов’язково слід ознайомитись із генеральним чи детальним планом населеного пункту, оскільки все залежить від того, в якій зоні знаходиться землям та чи передбачає функціональне призначення цієї території будівництво багатоповерхівки.

А що ж не заборонено будувати на земельних ділянках відведених для індивідуальних житлових будинків?

В межах присадибних ділянок можна будувати одноповерхові, не більше двох квартир будинки-таунхауси, або, іншими словами, зблоковані житлові будинки та приміщення для підприємницької діяльності, які є складовою житла.

На запит департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради з цього питання Держгеокадастр надав роз’яснення від 31.03.2021 № 18-28-0.213-3694/2-21. Позиція така — будівництво будинків зблокованого типу на землі з цільовим призначенням — для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка)» не відповідає цільовому призначенню такої земельної ділянки.

Цільове призначення землі відведеної під будівництво зблокованих будинків повинно бути визначено як «02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку».

Така позиція Держгеокадастру дуже спірна, але все одно власникам землі не варто ризикувати. Якщо держава почне пред’являти фізичним особам претензії з цього приводу — справа дійде до суду.