02 лютого 2020 року Верховною Радою прийнято Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості» (проект № 0850).

Загалом прийняття законодавчого акту, щодо регулювання відносин у сфері переходу прав на землю у разі відчуження нерухомості слід вважати позитивним. Так як до цих пір, усі спори щодо цього залишалися на вирішення правозастосовчої практики.

Вже не один рік Верховний Суд дотримується єдиної та сталої позиції - до нового власника нерухомості з моменту переходу права власності на нерухомість переходять усі права та обов’язки попереднього землекористувача. При цьому, укладання будь-яких інших угод не вимагається.

Прийнятий закон покликаний покращити реалізацію положення чинного законодавства про єдину правову долю земельної ділянки, яка перебуває у користуванні, і розміщеного на ній нерухомого майна, у разі його відчуження.

Так, законом вносяться зміни до ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 7 Закону України «Про оренду землі» та ст. 377 Цивільного кодексу України.

Серед основних нововведень такі:

1. У разі набуття на права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об’єктів до набувача таких об’єктів, без зміни її цільового призначення.

Аналізуючи дане положення закону, то одразу слід відмітити, що до видів об’єктів нерухомого майна долучено «об’єкт незавершеного будівництва».

2. У разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, що перебував у приватній власності її попереднього власника, право власності на земельну ділянку, на якій розміщені такий об’єкт, одночасно переходить до набувача пропорційно до його частки у праві спільної власності на такий об’єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі.

3. Уніфіковано правила для всіх правових титулів користування земельною ділянкою: (сервітут, суперфіцій, емфітевзис (маються на увазі сільськогосподарські будівлі), постійне користування тощо). У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об'єкта.

При цьому, волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються.

4. Про перехід відповідного права його суб’єкт зобов’язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію.

Як ми вже звикли, юридична техніка написання законів у нашій державі залишає бажати кращого. Вислів «повідомити негайно» не встановлює чітких часових проміжків, а лише дає можливості суб’єктам даних відносин встановлювати зручні для себе строки такого повідомлення.

5. У разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) пропорційно до його частки у праві власності на такий об’єкт.

6. Дуже корисним з точки зору застосування слід відмітити те, що документ, що підтверджує набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (договір купівлі-продажу, дарування тощо) є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

Такої позиції притримується і Мін’юст у свому роз’ясненні, що дає надію на те, що зі сторони державних реєстраторів не буде супротиву.

7. Якщо об’єкт нерухомого майна розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об’єкта нерухомого майна зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, що належить йому на праві власності.

Пропущення строку подання клопотання, тобто цих 30 днів, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об’єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки.

8. Законом також встановлюється обов’язок набувача права власності на будівлю, споруду, що розташовані на земельній ділянці державної та комунальної власності, право користування якою не оформлено протягом 30-денного терміну з дня набуття такого права власності, здійснити відповідні дії для оформлення прав на земельну ділянку.

Заступник міністра розвитку економіки Тарас Висоцький вважає, що дана ініціатива є дуже важливою з точки зору інвестицій. «Аграрій повинен мати впевненість, що буде можливість працювати з відповідним об’єктом, повернути ці інвестиції і вкладати у розвиток економіки», — повідомив заступник.

Закон набирає чинності через місяць з дня його опублікування.