В боротьбі з рейдерством 5 грудня 2019 року парламентом прийнято Закон України №340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі – Закон № 340- IX).

Даний законодавчий акт встановлює ряд запобіжників щодо захисту майнових прав власників та користувачів земельних ділянок.

Задля поетапного введення в дію Закону № 340-IX внесено зміни до Закону України «Про оренди землі» № 161-XIV, зокрема до статті 33, якою встановлено порядок поновлення договорів оренди. Відповідно до нововведень, суттєві зміни будуть стосуватися саме процедури поновлення договорів оренди землі.

Відтак, Законом № 340- IX ст. 33 Закону України «Про оренду землі» викладено у новій редакції, а главу 19 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ) доповнено статтею 126-1.

Стаття 126-1 ЗКУ регулюватиме питання поновлення ряду цивільно-правових договорів, у тому числі договорів оренди земельних ділянок. Серед основних змін на які ми очікуємо 15 липня 2020 року слід виокремити наступні.

Сторонами у договорі оренди земельної ділянки може бути додатково передбачена умова про поновлення такого договору. У разі, якщо умова про поновлення договору оренди землі закріплена у договорі оренди землі і сторони не мають заперечень, то таке поновлення відбувається автоматично, державна реєстрація речового права оренди в цьому разі продовжується на той самий строк.

Сторона договору, яка виявила бажання скористатися своїм правом відмови від поновлення договору повинна не пізніше як за 1 місяць до дати закінчення дії такого договору повинна подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі неподання такої заяви та після настання відповідної дати закінчення дії договору, державна реєстрація речового права оренди продовжується на той самий строк.

Однак, вказані вище правила не застосовуються до договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності (виняток - на такій ділянці знаходиться нерухоме майно орендаря).

Оренда земель державної та комунальної власності здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування. В такому разі, з 15 липня 2020 року поновлення договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, вільної від забудови, можливе виключно за рішенням відповідного уповноваженого органу.

Щодо нової редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», то законодавець залишив положення про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Але використання такого переважного права вже не вписується в «поновлення договору оренди», яке тепер винесли в окрему статтю 321 (яка в свою чергу відсилатиме нас до ст. 1261 ЗКУ). І з урахуванням того, що «У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється», застосування цієї статті буде доволі обмеженим – пояснює Директор Центру земельного права «OPEN Knowledge», заступник Голови комітету Земельного права ААУ Віктор Кобилянський.

Також, розділ ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 наступного змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340- IX у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 ЗКУ.

Правила, закріплені у статті 126-1 ЗКУ, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340- IX а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Це дає підстав стверджувати, що вже сьогодні можна говорити про наявність нової проблеми – чи будуть застосуватися нові норми до договорів укладених до 15 липня цього року (до набрання чинності відповідними положенням Закону №340-ІХ). Нібито не повинні. Але спроба їх застосування до старих договорів щодо державних та комунальних земель прогнозується легко. Тож доведеться чекати на судову практику – звертає увагу Віктор Кобилянський.