Оценка имущества профессиональным оценщиком уже давно превратилась в одну из обыденных процедур, происходящих при каких-либо действиях с имуществом. Но с 1 августа на этом спокойном штилевом рынке наступают изменения. Которые уже сподвигли многих граждан к проведению оценки своего имущества. «Багнет» уже писал о том, что в случае, если вы заказываете отчет для продажи недвижимого имущества, с 01.08.2013 года его оценка должна выполняться только тем оценщиком, который имеет право оценивать имущество «для целей налогообложения» в соответствии с постановлением Кабмина №231 от 04.03.2013 г. Отчет о такой оценке должен быть включен в Единую базу отчетов, и только после этого он становится действительным.

Поэтому людям, которые решили заплатить оценщикам, нелишне будет узнать более подробно о том, как они работают. И на что следует обращать внимание при заказе оценки.

Итак. Украинское законодательство требует проведения независимой оценки во многих случаях. Кроме того, происходящие изменения законодательства постоянно увеличивают количество случаев, когда необходима оценка.

Именно из-за частоты своего появления в жизни граждан, оценка утратила в их глазах значение некоего весомого и значительного события, и превратилась в рядовую рутинную процедуру. После этой процедуры, граждане получают еще одну бумажку, необходимую очередному бюрократу (банкиру, нотариусу, или работнику МРЭО, например). Поэтому отношение к отчетам оценщиков соответствующее – лишь бы побыстрее, и подешевле, но с нужной печатью и сертификатом.

При всем этом нужно помнить, что оценка имущества – процедура, которая выполняется в случаях, требуемых законом, и в порядке, также определенном действующим законодательством. Рассмотрим, например один из частых случаев – оценку недвижимости для ее продажи или ипотеки, например оценку частного дома.

Основным нормативным актом в этой сфере является Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», от 12 июля 2001 года, № 2658-III.

Процедурные документы, регулирующие оценку недвижимости в данном случае – это:

1) Национальный стандарт №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабмина от 10.09.2003 г. №1440;

2)Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный постановлением Кабмина от 28.10.2004 г. №1442;

3) Если недвижимость оценивается для продажи, на сцене появляется еще одно новоприбывшее действующее лицо – Порядок проведения оценки для целей налогообложения,  начисления и уплаты других обязательных платежей, которые взыскиваются согласно законодательству, утвержденный постановлением Кабмина №231 от 04.03.2013 г.

Перечисленные документы содержат несколько подходов к оценке имущества и методик оценки, в зависимости от вида имущества и цели проведения оценки. При проведении оценки частного дома с целью его продажи, оценщик будет определять рыночную стоимость такого объекта. Основной метод оценки, который он будет использовать - сравнительный метод. Это метод, базирующийся на сравнении предложения и спроса на подобные объекты. Также при такой оценке учитываются определенные особенности объекта, способные повлиять на его рыночную цену.

Предложение и спрос на подобные объекты определяется по доступной информации – базам объявлений в специализированных изданиях (как бумажных, так и электронных), аналитическим материалам о ситуации на рынке недвижимости, а также другой доступной оценщику информации. Из таких источников берутся условия продажи и оплаты, характеристики объектов. Они не должны существенно отличаться от условий продажи и характеристик оцениваемого объекта. Также проводится анализ событий на рынке недвижимости, произошедший за время, прошедшее от продаж аналогичных объектов до даты оценки. Если на рынке происходят какие-либо события, способные влиять на спрос и предложение, они также должны учитываться оценщиком.

Характеристики оцениваемого объекта устанавливаются оценщиком на основании документов и информации, предоставленных заказчиком оценки, а также данных, собранных из других источников. Важным источником данных и оснований для оценки являются материалы, собранные оценщиком во время осмотра и, в некоторых случаях, обмеров, исследований объекта. Так как именно эти данные индивидуализируют объект, а также подтверждают его действительное состояние на момент проведения оценки. Квалифицированные оценщики всегда осматривают объект оценки лично, а также проводят его фотофиксацию.

Как ни странно, прямой обязанности лично осмотреть и сфотографировать объект при оценке частного дома законодательство не устанавливает. Но это как раз тот случай, когда невидимая рука рынка должна сама навести порядок. Ленивые оценщики, не осматривающие лично объекты, рано или поздно наткнутся на снижающийся интерес к их услугам, - как со стороны заказчиков оценки, так и тех, кто ею пользуется в дальнейшем – нотариусы, банки, страховые компании.

В случае, если вы заказываете оценку, а ваш оценщик не выезжает для осмотра объекта, в большинстве случаев, будьте уверены, что в отчете об оценке, об этом будет указано. Ибо, действующие нормы обязывают оценщика включать в отчет материалы собственного осмотра, а если такого осмотра не было – указывать это, и включать в отчет соответствующие оговорки. Потому что даже ленивый оценщик понимает, что если он этого не сделает, то рискует своим профессиональным будущим.

Что означает данная ситуация для заказчика оценки?

Это то, что во-первых, сфера применения такого отчета будет ограничена. Большинство банков и страховых компаний не примут его, и это будут зря потраченные деньги. А во-вторых – в данном случае, вся ответственность за содержание оценки будет переложена на заказчика оценки. И предъявить какие-либо претензии оценщику будет невозможно, ибо отчет будет базироваться на «информации и документах, полученных от заказчика».

Заметим, что такая ситуация может возникнуть еще и из-за жадности заказчика оценки. А именно, - когда заказчик находит демпингующего оценщика, платит ему нерыночную стоимость за оценку, а тот, в свою очередь, делает самый минимум из того, что должен сделать. Только в результате один получает недовольного клиента, а второй получает никуда не годный отчет об оценке.

Обращаем ваше внимание, что  объективная оценка, подкрепленная надлежащими документами и другими материалами, должна быть целью как заказчика, так и оценщика.

В интересах заказчика также следить за выполнением оценщиком всех необходимых оценочных процедур и правильном составлением отчета об оценке. Отчет, в свою очередь, должен соответствовать конкретным целям оценки.

Алексей Хамелин