По данным компании SV Development, по состоянию на 04.03.2011 средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в Киеве на «вторичном» рынке составляет $1784. Это на $105 больше, чем по состоянию на 4 марта 2010 года. Самым дорогим районом в Киеве по стоимости 1 кв. м жилья является Печерский район. Сегодня 1 кв. м здесь стоит $2825. В тройку лидеров по высоким ценам вошли Шевченковский район (2-е место) - $2304/кв. м и Оболонский р-н (3 место) - $1822/кв. м. Самое дешевое жилье в Киеве продается в Дарницком районе - $1383/кв. м.

На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра на сегодняшний день составляет $1544. Это аж на $350 больше, чем по состоянию на 4 марта 2010 года. Самый дорогой р-н – Печерский ($2377/кв. м), а самый дешевый – Дарницкий ($1215/кв. м).

Эти цифры не могут радовать рядового горожанина или гостя столицы, которые хотят приобрести себе жилье в Киеве. А по прогнозам некоторых аналитиков, стоимость недвижимости до лета повысится еще на 5%. 

Однако, как сообщили «Багнету» эксперты рынка, на сегодняшний день существующие цены на недвижимость являются завышенными и не соответствуют доходам украинцев. В этом, например, абсолютно уверен председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков и Всеукраинской лиги оценщиков земли Яков Маркус. ««При оценке стоимости жилой недвижимости необходимо идти «снизу». Есть стоимость необходимых затрат и плюс рентабельность… 500 долларов в квартиру нужно вложить, плюс 200 долларов составляют издержки – это ремонт и так далее. От строителей в крупных городах один квадратный метр должен стоить 700-800 долларов. С готовым ремонтом – это 1500 долларов… Она (рентабельность) не может быть 100%, она не может быть 200%, это же бред какой-то, когда доходило до фантастической цены, которая несопоставима ни с ВВП, ни с зарплатами, ни с чем», – возмущается Яков Маркус.

С ним соглашается и директор департамента оценки компании «Самсон» Всеволод Жоголев. «Недвижимость была переоценена там, где до кризиса была доступная ипотека, где были отделения иностранных банков. В регионах и в маленьких городках представительства иностранных банков не открывались, поэтому цены на недвижимость там как были стабильными, так и остаются – там нормальная адекватная цена и свой рынок без спекулятивных факторов», - сказал нам эксперт.

По его словам, нормальная стоимость для недвижимости должна составлять $1700/ кв. м. «Это уже готовая квартира с отделкой… Но я считаю, что даже этот показатель достаточно высок. Почему? Люди вкладывают в недвижимость, а недвижимость вообще не должна быть инвестиционной. У нас нет альтернативы. Если в развитых странах, в Америке люди вкладывают в бизнес прежде всего, в акции… А недвижимость они арендуют, как правило. В США, например, в Англии зачем покупать недвижимость, если можно арендовать? У нас же все иначе… Люди кроме недвижимости ничего не видят в этой стране», - сказал г-н Жоголев.

Эксперт уверен, что цены на жилье у нас выросли также из-за того, что все просто «ломанулись» покупать и перепродавать квартиры и на фоне спекулятивного спроса цены постоянно росли.

Цены на недвижимость в мировых столицах

То, что цены в Киеве на жилье заоблачные говорили еще до кризиса. Однако непонятно, почему они еще до сих пор такие высокие. Ведь, по словам президента ХК «Киевгорстрой» Михаила Голицы, цены, например, на первичном рынке недвижимости в Киеве по сравнению с докризисными показателями, существенно не упали. «Киевгорстрой» сегодня продает квартиры в новостроях от 7900 грн./кв. м ($987,5 по курсу 8 грн./$1) до 16347 грн./1 кв. м ($2043,37).

При этом, по данным корпорации недвижимости «Эдва», если сравнивать ВВП на душу населения в долларовом эквиваленте, то стоимость жилья в Киеве должна быть, как минимум, снижена вдвое.

Стоимость 1 кв. метра и показатель ВВП на душу населения в Киеве и других городах развитых стран (по данным «Эдва»):

Киев - $1847 (стоимость 1 кв. м жилья) - $7450 (уровень ВВП на душу населения);

Москва - $4265 – $15568;

Варшава - $2530 – $17057;

Прага – $2250 – $25250;

София и болгарское ЧМ побережье – $1350 – $12290;

Вильнюс – $1750 – $18309;

Таллин – $1823 – $21302;

Париж – $5200 – $33459;

Берлин – $1800 – $34502;

Рим – $6400 – $30546;

Мадрид – $5100 – $32056;

Лондон – $9130 – $35835;

Стокгольм – $2960 – $37830;

Амстердам – $3315 – $39898;

Вена – $3500 – $39134;

Вашингтон – $1930 – $46938.

Итак, средняя стоимость жилья в Киеве находится почти на уровне с Берлином. Однако уровень ВВП на одного человека в Украине в 4,6 раза меньше, чем в Германии. А если сравнить стоимость 1 кв. м в Киеве и в Вашингтоне, то в столице Украины жилье на 83 доллара дешевле, чем в столице США. При этом уровень ВВП на одного человека в Украине в 6,3 раза меньше, чем в Америке.

Из этого следует, что реальная стоимость 1 кв. м жилья должна быть в Киеве, как минимум в 2 раза меньше, то есть где-то на уровне $923,5/$1 кв. м (1847/2 = 923,5). Это если говорить о средней цене по Киеву с учетом дорогих районов – Печерского, Шевченковского и Подольского. Жилье же где-то на окраинах столицы вообще должно стоить не выше $500.

С такими расчетами кардинально не согласен президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов. Эксперт считает, что сравнивать стоимость жилья в Киеве и других городах мира является неправильным подходом. «Понятие реальной стоимости – очень относительное. Тут сложно дать какое-то определение, кроме как то, что такое рыночная стоимость. Это соотношение спроса и предложения. Когда будет баланс между спросом и предложением, тогда можно говорить о каком-то рынке и нормальных здоровых ценах. Если бы средняя стоимость была порядка $1500 тыс., то для рынка Киева она бы воспринималась. На сегодняшний день эта стоимость составляет $1800 с копейками», - сказал г-н Рубанов. На уточняющий вопрос корреспондента «Багнета», почему же тогда уровень цен, например, в некоторых европейских странах не намного выше, чем в Киеве при значительно высоком уровне ВВП на душу населения и высоких зарплатах, эксперт сказал, что «это очень субъективно, безусловно».

Как сообщал «Багнет» ранее, по разным оценкам, приближенная к рядовому киевлянину стоимость жилья должна составлять ориентировочно 360 тыс. грн. В этом случае, если молодая семья будет откладывать по 3600 грн. в месяц, то купить квартиру площадью 30 кв. м она сможет где-то через 8-9 лет. А на более просторную квартиру, да если еще у семьи доходы среднестатистические, она сможет, как сообщалось ранее, накопить только за 22 года. И то, если все 100% своего дохода такая семья будет откладывать только на квартиру.

Таким образом, с учетом уровня ВВП на душу населения, с учетом средней зарплаты в Киеве и справедливой стоимости 1 кв. м жилья ($923,5), то квартира эконом-класса в столице Украины площадью 30 кв. м должна реально стоить как минимум $27705 или 221640 грн.

Напомним, в январе средний уровень зарплаты в Киеве составил 3453 грн. При условии, если человек, получающий в месяц 3453 грн. будет откладывать половину своей зарплаты на жилье, то купить себе однокомнатную квартиру в таком случае он сможет только через 10 лет. Что также в некоторой степени является из области фантастики.

При этом в Берлине средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 32-74 кв. м составляет сегодня ориентировочно 45-86 тыс. евро, сообщает консалтинговая компания «Евро дом». По данным Федерального статистического управления Германии, средняя зарплата жителя Берлина составляет сейчас около 3 тыс. евро в месяц. Жилище в новостройках, расположенных в неплохих районах, обходится от 2 тыс. евро за 1 кв. м. То есть обитатель столицы Германии со средним достатком может накопить себе на квартиру меньше чем за 5 лет. Житель Нью-Йорка сможет себе накопить на квартиру за 10 лет, а житель Парижа – за 12.

В Нью-Йорке минимальная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса составляет около 65% от месячной зарплаты, в Лондоне – 90%, в Токио – 140%. Москва по этому показателю переплюнула даже Токио. Стоимость квадратного метра по отношению к зарплате в столице России составляет 500%. То есть пять месячных зарплат. В Киеве – 400%.
Дмитрий Дубенский